□記者王磊文白周峰攝影
  閱讀提示一場春雨過後,省會鄭州迎來陽光,但盤旋多日的霧霾仍未散去。今後河南省房價走勢,正如當下陰晴不定的天氣。
  昨天,備受關註的全省房地產市場形勢分析座談會在鄭州舉行。來自18個省轄市、10個省直管縣(市)的房管局長、業務部門負責人,拿著剛出爐的一季度房產數據,共論當下房地產市場之積弊、暢談今後政策預期、展望未來房價走勢。
  【銷量變化】一季度房子銷量普遍回落
  部分省轄市二手房銷量“腰斬”
  一季度,全省各地市、省直管縣(市)商品住宅銷售普遍回落,二手房跌得最慘。“一季度,鄭州新房銷售增幅放緩,二手房下降比較明顯。”鄭州市住房保障和房地產管理局一位業務部門負責人透露,一季度鄭州市區商品住房賣了182.62萬平方米,比去年同期下降2.8%;二手住房僅交易96.15萬平方米,比去年同期下降28.57%。
  省內第二大房地產市場洛陽情況也不樂觀。1月到3月,洛陽城區新建商品房賣了6370套,比去年同期降34.35%。“新鄉的也是銷售回落。”新鄉市房管部門參會人員說。
  去年3月,“國五條”給二手房市場打了一針興奮劑。今年,不少著急賣房的“房東”發現,房子難賣了。“今年一季度,二手房僅成交1024套,比去年1季度降64.2%”。安陽也是如此,一季度二手房成交比去年同期降54.18%。
  【購房者變化】省直管縣樓市“挺起腰桿”
  農民進城成了新的購房主力
  座談會上,省轄市房管局長們來得早,但多是主動往後坐。一位省轄市局長甚至和省直管縣(市)房管局長商量:“一季度你們銷量好,你們先發言吧。”
  與省轄市房管局長們發言時“輕聲細語”相比,省直管縣的房管局長底氣較足。“新蔡一季度商品住宅成交99套,比去年同期增長7.6%”,“蘭考一季度住宅銷售16萬平方米,比去年一季度增長7%”……
  農民進城,成為縣城房地產市場購房主力。蘭考縣房管部門有關參會人員分析,“2013年,農民在縣城購房比例占整個縣城房地產銷售市場60%,已成為購房主力軍,且大多為剛性需求。”
  【價格對比 】鄭州房價漲,其他地市多在跌區位不同,房價分化相對明顯
  “鄭州市區商品住宅的銷量在下降,但價格在攀升。”鄭州市房管局參會者說,一季度鄭州商品住房銷售均價為7447元/平方米,比去年一季度增長3.34%。
  “鄭州市的數據包括保障房、團購房等,市面上的房價其實絕不止7000多元/平方米。”河南房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京說,鄭州三環商品住宅價格基本在9000元/平方米左右;西郊房價也漲到8000多元/平方米;東區低於1萬元/平方米的房子基本找不到。區位不同,洛陽、新蔡等“小兄弟”房價在下降。一季度,洛陽房價連月下降:1月,住宅均價每平方米5110元;3月,均價為4855元/平方米。新蔡一季度商品住宅均價為2037元/平方米,比去年一季度降1.68%。
  房價分化情況
  河南房地產市場的3個方陣
  第一方陣鄭州
  一季度商品房均價7000元/平方米第二方陣洛陽、新鄉等省轄市
  一季度商品房均價5000元/平方米第三方陣 新蔡、蘭考、固始等
  一季度商品房均價3000元/平方米
  趙進京表示,這僅是按“官方均價”區分,即一季度商品住宅銷售額除以銷售面積得出的價格,還包括保障房、團購房等,一般老百姓在市面上見到的商品住宅,會比官方均價高。
  【信貸現狀】河南信貸收緊幅度在全國走在前列等房貸,少則倆月多則半年
  一季度河南房地產市場為何普遍銷量下滑?參會的房管局長們一致認為,房貸收緊是最主要因素。其次是觀望氣氛比較重。
  占據河南房地產市場份額三分之一的鄭州首當其衝。“都說購房者貸款難。和全國相比,鄭州更嚴重。”鄭州市房管局參會人員認為。
  鄭州房貸收緊到哪種程度?昨天,記者走訪省會中、農、工、建四大行及光大、浦發等商業銀行,發現民生銀行已經暫停房貸,沒有停貸的銀行,首套房基準利率已經上浮20%。老百姓等房貸,少則兩個月多則半年。
  洛陽、商丘甚至永城等地也遭遇“貸款的煩惱”。洛陽市房管部門參會人員稱:“銀行銀根收緊,各商業銀行貸款額度有限,致使開發企業貸款難,個貸也無法實時到賬,開發企業資金面緊影響了市場的活躍。”
  各地房管局長們不約而同建議:加大對金融部門協調力度,鼓勵各銀行想辦法爭取貸款額度,切實落實差別化住房信貸政策,支持剛性需求,支持河南省房地產業發展。
  【政策分析】根據市場形勢
  鄭州可能“適時調整政策”各地將出台鼓勵農民進城購房新政
  河南唯一執行限購城市的鄭州,已經計劃“適時進行政策調整”。記者從鄭州市房管局獲悉,鄭州將在堅持“抑制投機投資性需求,滿足合理的住房需求”的前提下,深入調研,密切關註並充分借鑒其他城市在政策調整方面好的做法,結合鄭州實際,做好穩定房地產市場的政策儲備。“在國家政策允許的情況下,根據鄭州市市場形勢,適時進行政策調整。”
  此言論一齣,引起業內專家爭議。有專家認為,這是替開發商說話。記者從省住建廳瞭解到,今年房地產政策比較緊,省級層面近期不會出台新政策。
  昨天的座談會上,透露一個重大信息:省各地將出台鼓勵農村人口到縣城買房落戶的政策。不過,與會房管部門主要負責人提出,現在農村戶口值錢,不少農民不願意買房落戶。
  昨天,鼓勵農民進城購房的建議已匯成材料,並報給省住建廳。記者從住建廳瞭解到,將對這些建議彙總、調研,為下一步出台鼓勵農村人口到縣城買房落戶政策提供依據。
  【房價走向】受信貸影響最大上半年房價或小幅上漲也受建設成本及需求影響
  房價總體穩定,未來走勢如何?房地產主管部門“掌舵者”的觀點至關重要。
  鄭州市對房價走勢的預測很有代表性:“在去年的爆髮式高增長結束後,今年全國的樓市都將步入調整期和分化期。鄭州在這個調整期內,房地產信貸政策,將成為至關重要的影響因素。”
  鄭州市房管局分析,如果信貸政策能夠逐步穩定,市場觀望情緒將有所緩解,則今年上半年銷售量可能小幅回升,但銷售增速會明顯放緩;如果信貸繼續收緊,將會加重市場觀望情緒,上半年鄭州房地產市場將趨冷。
  新鄉市房產管理局預測,今年上半年房價將會小幅上漲。一方面,土地成本、建築成本不斷上漲;另一方面,老百姓有買房需求,開發商降價意願低。
  記者從座談會獲悉,各省轄市及省直管縣將由一把手親自掛帥,密切關註房地產市場走勢,保障房地產市場平穩運行。  (原標題:農民進城購房,省直管縣樓市堅挺)
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